親名義の自宅のリフォームをして２世帯住宅に改装したい、あるいはもとも暮らしていた家の設備の老朽化などで更新をするなど大きなリフォームが必要になることがあります。
しかし、このようなケースで、お子さんが親名義の家のリフォーム費用を支出しますと、贈与税がかかってしまう可能性があるのです。
そこで、今回は、このようなケースで贈与税がかからずにリフォームをする方法について紹介します。
なぜ、リフォーム費用に贈与税がかかる可能性があるのか
親名義の建物を子が費用を出してリフォームすると贈与税がかかってしまう可能性があるのは、そのリフォーム費用は「子から親への贈与」として扱われるからです。
リフォームにより、これまで古くて使い辛かった家の設備などが新しくなることにより、その分家の価値が上がると考えれば、子が親に対してリフォームというプレゼント（贈与）をしてあげた、とも考えられますよね。つまり、お金を出して家の価値を上げたことが贈与だということなのです。
そして、贈与税はもらった側にかかる税金ですから、親名義の建物のリフォーム費用を子が出した場合には、親に対して贈与税が課せられることになります。しかも、親から子への贈与には贈与税が非課税となるような特例（相続時精算課税制度）もありますが（詳細は後ほど紹介します）、子から親への贈与についてはこのような特例はありません。
そのため、子から親への贈与についてはより慎重に考えておく必要があります。
親名義の建物のリフォーム費用を住宅ローンで子が借りて支出した場合
さらに、親名義の建物リフォーム費用を子が住宅ローンを利用して借り入れた上で支出した場合、もう一つのデメリットが生じます。
いわゆる「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」はマイホームの新築や増改築のための資金を借り入れたときに適用される特例です。
親名義の建物のリフォーム費用を子が負担しても、それは「マイホーム」のリフォーム（増改築）のために費やした費用ではないため、住宅ローン控除の要件を満たさないことになってしまうのです。
そのため、親名義の建物のリフォーム費用を子が住宅ローンローンで借りて出した場合には、親には贈与税がかかり、ローンを組んでリフォーム代を支出した子には住宅ローン控除の適用が受けられないというデメリットが生じてしまいます。
参考
個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは、一定の要件の下、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除（住宅借入金等特別控除）することができます。
出典：国税庁HP No.1211-1
予め親から子へ建物の名義を移してからリフォームをする
子が支出したリフォーム費用に贈与税が課せられないようにするためには、その建物の名義を子に移してしまう、という方法が有効な場合があります。
そして、親から子に建物の名義を移す方法としては、下記の２つの方法があります。
なお、今回ご紹介するケースはあくまでも親が健在である場合を想定しており、親名義といっても、その親が既に亡くなっている場合には、相続登記をして親から子に名義を変更するということになります。
親名義の建物を子に売却する
リフォーム予定の建物を、リフォームする前に予め親から子へ売却しておき、その後、子名義のなった後でリフォームすれば贈与税はかかりません。子の名義になってからリフォームするわけですから、あくまで子が自分の所有する建物を自分の費用でリフォームしただけということになるからです。
一方で、親が子に売却する、ということは、売った親の方に譲渡所得税がかかる可能性がありますが、譲渡所得税は、簡単に言えば、売って儲けが出た場合に、儲けに対してかかる税金ですから、築年数が経過した建物を儲けがでるような金額で売却しなれば、税金の問題は生じないでしょう。
親名義の建物を子に生前贈与する
リフォームする建物を親が子に売却するのではなく、生前贈与する、というのも有効な方法です。実は、当事務所でお手伝いをしたケースは、いずれも親名義の建物を子に生前贈与するパターンでした。
売買のケースですと、購入費用については銀行ローンが使用できない（通常、住宅ローンでは、親子間の売買は審査の対象外となってしまいます。）ため、購入という方法が取り辛いのが大きな要因です。
一方で、親から子に建物を贈与するとなれば、その建物の贈与に贈与税がかかってしまう可能性はあるのですが、まず、築年数がある程度経過している建物の場合、固定資産としての価値（評価）が経年によって低下しているため、贈与をしてももともと大きな贈与税がかからない可能性が高いです。
また、親から子への生前贈与については、「相続時精算課税」という特例を使うことで最大2,500万円までの贈与は非課税とすることが可能ですから、一般的な建物であれば、親が子に生前贈与をしても、結果的に贈与税を納めずにすむことになります。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母から18歳以上の子や孫に対して行われる贈与が2,500万円まで非課税になる制度です。ただし、「相続時精算課税」というとおり、贈与した親が亡くなった際、贈与した建物の価値は贈与者が亡くなった時に実際に保有している財産と合算して、相続税として課税対象となります。
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