亡くなった方が所有する建物が登記していない建物（未登記建物）である場合、相続の手続は必要でしょうか。
もともと登記が何もしていない訳ですから、手続などする必要がないとお考えになる方もいらっしゃるかも知れませんが、問題はないのでしょうか。
そこで今回は、令和６年４月１日より義務化された相続登記との関連なども含め紹介します。
未登記建物とは
未登記建物とは、法務局に登記がされていない建物のことをいいます。一般的には、土地と同じように、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積といった建物そのものの物理的な情報とともに、所有者など所有権に関する情報、抵当権や賃借権など所有権以外の権利に関する情報が登記されます。
しかしながら、未登記建物は、何らかの事情によりこうした登記がなされていない状態なため、権利関係が明確ではない状態といえます。
そのため、未登記建物については、その建物の所有者が誰なのか、どんな権利が付いているかといったことが、いざその建物を相続したりや売却したりしようとする際に問題となることがあります。
建物の登記がなされない事情としては、建物を新築したものの融資などを利用していないような場合に登記が後回しになってしまっているケースや、登記後に建築主が亡くなるなどしたものの相続を契機に手続が滞っているなどのケースが多いようです。
建物は登記しなければならない
不動産登記法では、新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならないと規定されています。
表題登記とは、所有権などの権利に関する登記以外の建物の物理的な事項を法務局に登記する手続です。表題登記は建物そのものを登録する手続ですから、表題登記（＝建物そのものの登記）を済ませない限り、その建物の所有者が誰かとかどんな権利が付いているかといったことは、登記のしようがありません。
逆に、表題登記をしても正式な所有権の登記とはならないのですが、物理的な建物情報と表題部上の所有者が登記されるため、たとえば固定資産税の納税義務者の確定や、所有者であろう人を特定するための情報としては重要な意味があるのです。
そのため、法律上、建物についても所有者や取得者には登記義務が課せられています。
第４７条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
２ 略
引用元：e-Gov 不動産登記法
未登記建物かどうかはどうすればわかるのか
一番確実な方法は、法務局に出向き、該当の土地上に建物が登記されているかどうかを照会する方法です。土地の正確な地番などが分からなくても、場所が分かっていれば、法務局には住宅地図なども備え置かれていますから、それらを参考にして該当する土地の上に建物の登記があるかどうかを調べてもらうことができます。
もし、該当する土地の上に登記してある建物がない、との返答であれば、実際に現地に建っている建物は未登記建物である可能性が高いということなります。
もう一つの方法は、毎年市町村役場から送られてくる固定資産税の納税通知書等で確認する方法です。役所により様式が異なることはありますが、通常、登記がしてある建物であれば、建物の所在地の他に「家屋番号」というものが記載されています。
家屋番号は、法務局が建物の登記をした際に付される番号ですから、納税通知書等に家屋番号の表記があれば、その建物は登記されている可能性が高いですし、家屋番号の欄に「未登記」と記載されていたり、空欄であったりする場合には、未登記建物の可能性が高い、ということになります。
第45条 登記所は、法務省令で定めるところにより、一個の建物ごとに家屋番号を付さなければならない。
引用元：e-Gov 不動産登記法
相続登記手続の義務化
令和６年４月１日より、不動産登記法の規定により、相続登記が義務化されました。たとえば、不動産を売買したり、贈与したりといった場合の登記については、法律上の義務はありません。
ただし、登記をしないと自分の不動産であるということを第三者に主張することができないといった不利益を生じますが、こうした不利益を承知で登記しないのであれば、それは自己責任とされます。
一方、相続を契機として所有者が代わった場合の相続登記については、法律で罰則のある義務として明確化されています。
これには、様々な理由があるのですが、たとえば大きな災害が発生し、復旧工事や用地の買収等が必要な場合に、相続の手続が済んでいないと誰を地権者として交渉すれば良いかが分からない、その結果、必要な災害対応ができないといったことが想定されます。また、相続登記が未了であると、権利関係が複雑となり、最終的には所有者が不明な不動産となり、その管理や固定資産税の徴求といった点で問題が生ずる可能性があるからです。
相続登記が義務化されたことにより、不動産の所有者について相続が発生した場合、原則として相続の事実を知った日から３年以内に相続登記を申請しなければなりません。この義務を怠った場合には、最大で１０万円の過料が科されることとなります。
第７６条の２ 所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
２ 前項前段の規定による登記（民法第９００条及び第９０１条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第四項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
３ 前２項の規定は、代位者その他の者の申請又は嘱託により、当該各項の規定による登記がされた場合には、適用しない。
引用元：e-Gov 不動産登記法
未登記建物は相続登記義務化の対象か
未登記建物は相続登記の義務化の対象ではありません。
それは、先に紹介した不動産登記法第７６条の２第１項の規定によると、相続登記が義務となるのは、あくまでも「所有権の登記名義人について相続の開始があったとき」とされているため、そもそも所有権の登記がされていない（所有権の登記名義人がいない）未登記建物については、この規定の射程外となると解されるからです。
ただし、未登記建物が相続登記の義務化の規定の射程外であったとしても、安心はできません。それは、未登記建物には様々な問題を生ずるリスクがあるからです。
未登記建物であることのリスク
建物を未登記のままで放置すると、どのようなリスクが生ずるのでしょうか。
具体的には、以下の点が挙げられます。
１．建物の売却やローンの担保に入れることができない
不動産の登記の手続上、まずは表題登記を行い、建物の物理的な情報を登記し、次いで所有権の登記（所有権保存登記）を行わない限り、売却して買主の名義に変更したり、ローンの担保として抵当権の登記をしたりすることができません。
そのため、未登記建物のままでは、事実上、第三者に売却することや、その建物を担保に金融機関から融資を受けるといったことは難しくなります。
２．過料が科せられることがある
不動産登記法第４７条では、建物を新築した者や表題登記がない建物の所有権を取得した者には、その所有権の取得の日から１ヵ月以内に表題登記を申請する義務があります。
そして、不動産登記法により登記の申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ると、最大１０万円の過料が科せられてしまう可能性があります。
そのため、先に紹介したように、未登記建物は相続登記の義務化の対象とはならなくとも、未登記建物であることを放置すると、結局は表題登記を怠ったことで過料が科せられる可能性があるのです。
第１６４条 第３６条、第３７条第１項若しくは第２項、第４２条、第４７条第１項（第４９条第２項において準用する場合を含む。）、第４９条第１項、第３項若しくは第４項、第５１条第１項から第４項まで、第５７条、第５８条第６項若しくは第７項、第７６条の２第１項若しくは第２項又は第７６条の３第４項の規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、１０万円以下の過料に処する。
第４７条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
２ 略
引用元：e-Gov 不動産登記法
３．自分の所有建物であると第三者に主張することができない
不動産は、登記をすることで第三者に対してその権利を主張することが可能となります。
そのため、万一未登記建物について第三者と所有権を巡り争いが生ずることがあると、互いに自分が所有者であると主張することができないということになります。
その場合、裁判等を通じてどちらが正当な所有者であるか決着を付けなければならないことがあるのです。
未登記建物所有者変更届を提出する
未登記建物は、登記をしなければならないことはすでにご紹介したとおりですが、遺産分割協議が調わないなどの事情がある場合、一定期間、登記の申請ができないこともあるでしょう。
その場合でも、「未登記建物（家屋）所有者変更届」を速やかに提出するようにしてください。
「未登記建物所有者変更届」は未登記建物建物（居宅、車庫、物置など種類は問いません）の所有者が変わった際に、市区町村役場に提出する書類です。
この届出がないと、市町村役場としては、名義変更の手続が行われるまでの間、誰に固定資産税を課税して良いか分からないからです。
１．届出先と担当する部署
未登記建物の所有者変更届は、建物の所在地の市区町村役場の固定資産税を扱う部署（資産税課、税務課など）に提出します。
２．提出が必要なケース
- 相続により未登記建物の所有者が変更された場合
- 売買により未登記建物の所有者が変更された場合
- 贈与により未登記建物の所有者が変更された場合
３．必要書類
未登記建物の所有者が変更した原因（相続、売買、贈与など）によって必要な書類が異なります。
- 相続の場合： 遺産分割協議書の写し、新所有者の印鑑登録証明書、住民票など
- 売買や贈与の場合： 売買契約書や贈与を証明する書類の写し、旧所有者と新所有者の印鑑登録証明書など
詳細は、届出先の市区町村役場にお問合せください。
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