相続登記の義務化

相続登記は相続人が任意に行えばよかった（相続登記の義務がなかった）がゆえに、長期間にわたり相続登記が行われないままの不動産が増え、全国で空き家や所有者不明不動産の問題を引き起こすなどの弊害を生じさせていました。

そこで、令和３年４月に法律の改正が行われ、

1. 相続登記の義務化
2. 住所変更登記の義務化
3. 相続人申告登記制度の新設
4. 相続土地国庫帰属制度の新設

など、不動産の登記制度等に大きな変更がなされたのです。

その改正の中で最も注目を集めている大きな改正点が相続登記の義務化であり、相続によって不動産を取得した人は、原則として3年以内に相続登記の申請する義務を負うこととなりました。

この相続登記の申請期限は、自己のために相続開始があったことや自己が相続により不動産の所有権を取得した時から『3年以内』とされています。そして、この改正は法律の改正前にすでに開始していた相続についても適用されます。したがって、たとえば10年以上前に相続が開始しており、未だ登記をしていない場合には、原則として改正法が施行される令和6年4月1日から3年以内、すなわち令和9年4月1日までに相続登記の申請を行わなければならないことになります。

そして、この期限内に相続登記の申請をしなかった場合、

正当な理由（※）がある場合を除き、10万円以下の過料（※）が科されます。

※ 過料とは
行政手続の義務違反に対する罰則です。刑事罰としての「罰金」とは異なり、刑法に触れることはありませんが、いわゆる「あやまち料」として金銭の納付が求められることになります。

※正当な理由の例
１）相続人が極めて多数にのぼり、相続人の把握に多くの時間を要する場合
２）遺言の有効性や遺産の範囲等が争いの対象となっている場合
３）相続人自身が重病である場合　　など

なぜ、相続登記が義務化されのか

国土交通省が行った令和2年度の調査によれば。実に日本の国土の24％近くの土地が登記の記録上、所有者の所在が確認できない状況だそうです。そのうち、63％が相続登記が未了であること、33％が住所変更登記が未了であることが原因で所有者不明となってしまっているということです。

所有者が不明な土地が増えると、固定資産税などの徴求や公共工事、災害復興工事、土地の有効利用などの妨げとなります。

東日本大震災の復興計画の中でも、登記記録上の所有者が確認できなかったり、その相続人の特定が困難である土地が多く存在したために、計画に大きな影響を及ぼすことになったといわれています。災害の復興計画とはいえ、国有地などを除けば、基本的には土地は民間の所有物ですから、無断で用地として収用したり利用することができず、所有者や権利関係の確認作業などで計画自体が遅々として進まないということが起きてしまうからです。

そして、この所有者不明土地を生じさせてしまう最大の要因が、相続登記には期限や義務がなく、相続人が任意に行えばよいとされてきた点にあると考えられるのです。

もちろん、相続登記を行うためには相続人の協力が必要となりますから、相続人間で争いごとがある場合など、相続登記をしたくともできなかったということもあるでしょう。また、相続登記を申請するためには、登録免許税という名義変更のための税金や司法書士に依頼する場合の手数料など、費用の負担が伴うことも相続登記が行われない理由に挙げられるかもしれません。

しかし、今後、地方部の過疎化や都市部への人口の集中が一層進むこと、また、大災害などが発生してしまったときのことを考えたとき、現行の制度を継続していたのでは、より深刻な状況に陥ることが明らかだといえます。

そこで、このような状況を改善するために行われるのが相続登記の義務化なのです。

相続登記の義務化以外の改正点

１．住所氏名の変更の登記の義務化

所有者不明土地を生じさせるもう一つの大きな原因として、住所氏名等の変更登記未了の土地の存在が挙げられます。相続登記が未了である場合と同様、住所や氏名が実際と異なっている状態は、長期的に見れば所有者につながる情報を途絶えさせてしまうことになるからです。

そこで、転勤による引っ越しなどで住所が変わった場合にする不動産の所有者の「住所変更の登記」や、結婚などで氏名が変わった場合にする不動産の所有者の「氏名変更の登記」の申請についても、令和８年４月までに義務化される予定です。

義務化の具体的な施行日については今後定められる予定ですが、正当な理由なく申請期限を徒過してしまうと、５万円以下の過料が科せられることになります。

２．相続人申告登記制度の新設

相続登記を申請したくとも、遺産分割協議が成立していない場合や、そもそも相続人間で争いが生じてしまっている場合など、相続登記を申請することができない場合もあります。

一方で、これらの理由があれば相続登記をしなくともよい、とするのでは相続登記の義務化は骨抜きの制度になりかねません。

ところで、正式な相続登記ができない場合でも、最低限、現在の登記上の所有者が死亡し相続が開始したことや自己が相続人であることを申し出てもらうことができるのであれば、所有者不明土地のような状況を生じさせることを防ぐことができると考えられます。

そこで、令和３年の法律改正では、相続人申告登記の制度を新設し、相続登記の申請義務をすぐに履行することができない場合にも対処ができるものとしました。

相続人申告登記を行えば、自己が相続人であることを申告した相続人の氏名住所が登記され、相続人は相続登記の申請期限（３年）以内に相続登記の申請義務を履行したものとみなされることになりますので、所有者不明の要因となる相続人が不明な状態を解消し、また、事情により期限内に正式な相続登記を申請できない相続人にとっては、相続登記の申請義務違反とならずに済むことになるのです。

ただし、この相続人申告登記は、あくまでも正式な相続登記をするまでの間の暫定的・過渡的な手続といえますから、相続人が複数ある場合でも持分等は登記されず、後日遺産分割協議が調ったり、争い（調停や裁判）が解決した場合には、その時から３年以内に正式な相続登記を申請しなければなりません。

なお、この相続人の申告登記は、正式な相続登記を申請する場合とは異なり、遺産分割協議書や相続人の出生から死亡までの戸籍などを提出する必要はなく、亡くなった所有者と申告をする相続人の関係性が分かる戸籍を提出するだけで簡便に行うことができる手続となっています。

３．相続土地国庫帰属制度の新設

相続または遺言によって「土地」の所有権を取得した相続人が、土地の所有権を手放して国に帰属させることを可能にする制度です。この制度は、令和5年4月27日より開始されます。

土地の所有権そのものは自分の都合により自由に放棄することはできませんから、所有者が自ら現実に利用することが難しい土地や経済的な価値がない土地の場合、他に引き取り手がいなければ、次第に管理等が疎かになってしまい、結果として所有者不明土地を増やしたり、土地の有効利用ができないなどの原因となってしまいます。

この制度により、土地の所有を望まない所有者は当該土地を国に帰属させることができるようになり、国に帰属された土地は、国の普通財産として管理・処分されることになります。

この制度を利用することができるのは、原則として「相続または遺贈（遺言により財産を取得すること）によって土地を取得した相続人」であり、１人で相続した場合であると複数の共有として相続した場合であるとを問いません。

ただし、この制度を利用するためにはいくつかの条件があり、どのような土地であっても所有者の都合のみで国庫に帰属させることができるわけではありません。

たとえば、権利関係に争いがある土地や他人の権利がある土地、境界が明らかではない土地、債権の担保になっている土地（抵当権などが設定されている土地）、地中埋設物などがあったり危険な崖がある土地、管理に多くの費用が発生する土地などはこの制度を利用することができません。また、そもそも土地を取得した理由が相続や遺言ではなく、自ら購入した（売買）土地や無償で譲り受けた（贈与）土地の場合には、この制度を利用することはできません。土地を購入した所有者については、相続によって取得した場合とは異なり、自分の意思で土地を取得した以上はその管理もまた自己の責任において行うべきとの考え方によります。

さらに、この制度の申請には審査手数料が必要となるほか、実際に国庫への帰属が認められた場合には、10年分の土地管理費用（20万円が基本になります）を納めなければなりません。

以上のような条件を満たさなければならないこと考えると、実際にこの制度を利用して土地を国庫に帰属させるのは、非常にハードルが高いといえるでしょう。

相続登記は義務化の前にお早めにご対応ください

相続登記が義務化されると（または義務化が近づくと）、多くの方が相続登記の申請を行うことを迫られ、その対応を余儀なくされます。

申請期限を徒過して過料を科せられてしまったり、慌てて手続に奔走するということのないよう、お早めに対応をしていただくようお勧めします。

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